為加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，進(jìn)一步規(guī)范瀘州市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租行為，防止國有資產(chǎn)流失，瀘州市國資委于2020年12月24日印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)市屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃綜合監(jiān)管的指導(dǎo)意見（試行）》（瀘國資委發(fā)〔2020〕133號），全文如下：
瀘州市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)市屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃綜合監(jiān)管的指導(dǎo)意見（試行）
各市屬國有企業(yè)：
為加強(qiáng)市屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃管理，規(guī)范資源性資產(chǎn)租賃行為，促進(jìn)廉潔從業(yè)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營效益提高和國有資產(chǎn)保值增值，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》《四川省企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》等法律、法規(guī)和政策的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)提出如下指導(dǎo)意見：
一、指導(dǎo)思想和基本原則
?。ㄒ唬┲笇?dǎo)思想
認(rèn)真貫徹落實黨的十九大精神，進(jìn)一步明確市國資委和市屬國有企業(yè)在資源性資產(chǎn)租賃管理方面的職責(zé)權(quán)限，以提高國有資產(chǎn)經(jīng)營效益為目標(biāo)，以制度建設(shè)為保障，以信息化管理為支撐，構(gòu)建市屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃管理的責(zé)任體系、風(fēng)險防控體系、公開招租體系和監(jiān)督體系，促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)租賃工作更加公開透明、合法規(guī)范、高效務(wù)實，提升租賃資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益，從源頭上預(yù)防和治理腐敗，防止國有資產(chǎn)流失，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。
（二）基本原則
1.堅持市國資委引導(dǎo)與市場運作相結(jié)合的原則。在市國資委的推動和引導(dǎo)下，建立面向市場的公開招租體系，充分發(fā)揮企業(yè)自主、市場配置的作用，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。
2.堅持公開、公平、公正與效率相結(jié)合的原則。大力推動企業(yè)資源性資產(chǎn)公開招租，提高資源性資產(chǎn)的管理和使用效益，提高企業(yè)租賃管理的透明度。
3.堅持經(jīng)濟(jì)效益與社會效益相結(jié)合的原則。結(jié)合國企加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的契機(jī)，充分盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，助力企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提升發(fā)展質(zhì)量；引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)資源性資產(chǎn)的整合，促進(jìn)協(xié)同規(guī)劃與設(shè)計，發(fā)揮協(xié)同效益，以資源性資產(chǎn)租賃帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，切實履行企業(yè)社會責(zé)任。
二、適用范圍
本指導(dǎo)意見適用于瀘州市國資委直接履行出資人職責(zé)或委托其他單位監(jiān)管的企業(yè)（以下簡稱一級監(jiān)管企業(yè)）及其所屬各級全資、控股企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。
本指導(dǎo)意見所稱資源性資產(chǎn)是指企業(yè)所有、受托管理或掌握實際控制權(quán)的，按法律法規(guī)可用于租賃，并可通過租賃獲得收益的資產(chǎn)，包括房屋建筑物、土地、廣告位、設(shè)施設(shè)備等（以下簡稱資產(chǎn)）。
本指導(dǎo)意見所稱資產(chǎn)租賃是指企業(yè)將其資源性資產(chǎn)部分或全部出租給自然人、法人或其他組織（以下簡稱承租人）使用，并向承租人收取租金的行為。下列情形除外：
?。ㄒ唬氖伦赓U經(jīng)營業(yè)務(wù)的行為；
?。ǘ┳赓U期不超過三個月的短期租賃行為；
（三）企業(yè)承辦的專業(yè)市場、商場按市場規(guī)則組織的對外招租行為；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的經(jīng)營業(yè)務(wù)行為；
（五）企業(yè)住房租賃給本企業(yè)職工居住的行為；
?。┓珊托姓ㄒ?guī)另有規(guī)定的。
本指導(dǎo)意見所稱進(jìn)場公開招租是指企業(yè)資產(chǎn)租賃通過市國資委認(rèn)可的交易機(jī)構(gòu)組織實施的行為。
上市公司的資產(chǎn)租賃，國家或相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定執(zhí)行。
三、構(gòu)建責(zé)任體系
市國資委和企業(yè)應(yīng)建立權(quán)限清晰、職責(zé)明確的租賃管理責(zé)任體系。
?。ㄒ唬┦袊Y委是企業(yè)實行資產(chǎn)租賃的監(jiān)管主體，主要履行以下職責(zé)：
1.探索建立企業(yè)資產(chǎn)租賃的協(xié)同發(fā)展機(jī)制，推動協(xié)同規(guī)劃，促進(jìn)協(xié)同發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益與社會效益；
2.督促企業(yè)建立健全資產(chǎn)租賃管理制度；
3.推動企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)場公開招租，完善信息化管理系統(tǒng)；
4.監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)租賃管理行為；
5.法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件所規(guī)定的其他監(jiān)管職責(zé)。
?。ǘ┢髽I(yè)是資產(chǎn)租賃的實施主體，主要履行以下職責(zé)：
1.負(fù)責(zé)制定本企業(yè)資產(chǎn)租賃管理制度，明確資產(chǎn)租賃的決策審批權(quán)限，完善租賃管理業(yè)務(wù)流程；
2.負(fù)責(zé)本企業(yè)資產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計工作，制定資產(chǎn)租賃價格的指導(dǎo)區(qū)間；
3.負(fù)責(zé)組織實施本企業(yè)資產(chǎn)租賃工作；
4.負(fù)責(zé)本企業(yè)資產(chǎn)的日常管理與安全維穩(wěn)工作，建立健全租賃管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范租賃管理行為；
5.負(fù)責(zé)監(jiān)管所屬企業(yè)的資產(chǎn)租賃管理行為；
6.法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和企業(yè)內(nèi)控制度所規(guī)定的其他職責(zé)。
四、健全制度流程
?。ㄒ唬┙∪赓U制度。企業(yè)必須結(jié)合自身實際情況，建立完整的租賃管理制度，明確具體部門負(fù)責(zé)資產(chǎn)租賃管理工作，建立健全資產(chǎn)租賃管理臺賬，加強(qiáng)對在租資產(chǎn)的跟蹤管理，規(guī)范租賃管理行為。
?。ǘ┩晟谱赓U流程。企業(yè)必須建立“制定方案、決策審批、實施招租、日常管理、監(jiān)督檢查、責(zé)任追究”的閉環(huán)管理流程，從流程設(shè)計入手，建立高效、規(guī)范的租賃管理程序，提高租賃管理水平。
五、規(guī)范決策審批
?。ㄒ唬┮?guī)范決策程序。企業(yè)必須健全租賃管理的內(nèi)部決策程序，明確決策主體、決策權(quán)限和決策責(zé)任，堅持科學(xué)民主決策、集體決策，杜絕“一言堂”。
（二）租賃方案制定及審批。企業(yè)資產(chǎn)租賃應(yīng)當(dāng)制定合理的租賃方案，內(nèi)容應(yīng)包括：租賃資產(chǎn)的基本情況（資產(chǎn)現(xiàn)狀、地點、面積、規(guī)劃用途等）、租賃目的、可行性、租賃期限及期限確定依據(jù)、租金標(biāo)準(zhǔn)及用途、租金收繳辦法、承租條件、招租底價及底價擬訂依據(jù)、招租方式等。資產(chǎn)租賃方案應(yīng)提交企業(yè)相關(guān)決策會議集體研究決定。
（三）租賃期限的審批。企業(yè)資產(chǎn)單次租賃期限原則上不超過5年，需要承租方對承租資產(chǎn)有較大投入的，可適當(dāng)延長租期。企業(yè)資產(chǎn)單次租賃期限5年以上的應(yīng)報一級監(jiān)管企業(yè)董事會審議，并報市國資委備案，其中超過10年的應(yīng)單獨向市國資委進(jìn)行說明。
六、規(guī)范日常管理
?。ㄒ唬┘訌?qiáng)合同管理
1.合同簽訂。承租人確定后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國合同法》及時訂立書面租賃合同，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對合同審核和管理。
2.合同履行。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按合同約定加強(qiáng)合同履約監(jiān)管，保證合同正常履行。承租人不履行或不完全履行合同，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按約定及時采取措施，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。
3.合同變更。租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。若因特殊原因或因疫情、自然災(zāi)害等不可抗力因素或承租人出現(xiàn)家庭重大變故、意外事故等情況，致使承租人難以繼續(xù)履行原租賃合同的，企業(yè)可根據(jù)實際情況與承租人協(xié)商調(diào)整租賃合同。合同變更要遵循公平、公正原則，充分維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。
（二）規(guī)范在租資產(chǎn)管理
1.加強(qiáng)履約評價。資產(chǎn)出租后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好跟蹤管理和安全維穩(wěn)工作，及時收繳租金，建立承租人評價機(jī)制，定期對承租人進(jìn)行履約評價。
2.加強(qiáng)使用跟蹤。資產(chǎn)出租后，承租人不得擅自改變資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和用途，不得擅自改建、擴(kuò)建；否則，企業(yè)有權(quán)終止合同，采取措施保護(hù)資產(chǎn)安全，維護(hù)企業(yè)權(quán)益。
3.對合同租賃期實行分類管理，單次租賃期或同一承租人累積租賃期達(dá)5年及5年以上的，資產(chǎn)租賃到期后，應(yīng)當(dāng)重新公開招租，原承租人在公開招租時享有同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)；單次租賃期或同一承租人累積租賃期未滿5年的，資產(chǎn)租賃到期后，可與原承租人協(xié)商續(xù)簽合同，原承租人不接受續(xù)租條件的，視為放棄續(xù)租，企業(yè)應(yīng)按規(guī)定重新招租。
4.加強(qiáng)轉(zhuǎn)租管理。資產(chǎn)出租后，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，即不得將承租資產(chǎn)部分或全部再出租給第三人。確因特殊情況需要轉(zhuǎn)租的，承租人提出書面申請，由原決策機(jī)構(gòu)審議后方可轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容必須事先征得出租企業(yè)的同意，否則不得轉(zhuǎn)租。
七、實行公開招租
?。ㄒ唬┢髽I(yè)資產(chǎn)租賃應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)內(nèi)部管理制度履行相應(yīng)決策程序后公開進(jìn)行。有下列情形之一的，企業(yè)必須進(jìn)場公開招租：
1.企業(yè)單宗資產(chǎn)或一次性招租的資產(chǎn)租賃面積在1000平方米以上；
2.企業(yè)單宗或一次性招租的土地面積在5000平方米以上；
3.企業(yè)單宗資產(chǎn)或一次性招租的資產(chǎn)招租底價每年在100萬元以上。
企業(yè)不得以“化整為零”等方式規(guī)避進(jìn)場公開招租。
（二）以下情形經(jīng)一級監(jiān)管企業(yè)審議決策，可以采取非公開協(xié)議租賃方式：
1.市屬監(jiān)管企業(yè)之間、監(jiān)管企業(yè)所屬全資和控股企業(yè)之間的資產(chǎn)租賃行為；
2.特殊的不適宜公開招租的。
?。ㄈ┕_招租應(yīng)當(dāng)以公開競價的方式為主。企業(yè)在以公開競價為主要方式的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際情況，進(jìn)行公開招租。
?。ㄋ模┢髽I(yè)資產(chǎn)的招租底價可根據(jù)市場詢價及供求情況確定，以周邊相同地段，類型、功能、用途相似的參照物的市場租賃價格及瀘州市有關(guān)租金指導(dǎo)價作為參考依據(jù)，或者采取估值方式確定招租底價。
?。ㄎ澹┢髽I(yè)進(jìn)場公開招租的，應(yīng)當(dāng)通過交易機(jī)構(gòu)公告招租信息；企業(yè)自行采取公開招租的，應(yīng)當(dāng)通過本企業(yè)外部網(wǎng)站或市級以上媒體或市國資委認(rèn)可的交易機(jī)構(gòu)的信息平臺公告招租信息。公告時間均不得少于10個工作日。
?。┙?jīng)公開招租只有一個符合條件的報名者，經(jīng)一級監(jiān)管企業(yè)批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議租賃方式，并按規(guī)定公示5個工作日后無異議方可實施，但租金標(biāo)準(zhǔn)仍不得低于原招租底價。無報名者，經(jīng)原決策機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可按不低于出租底價90%的價格重新公開招租。
八、加強(qiáng)信息化建設(shè)
（一）開發(fā)租賃管理信息系統(tǒng)。市國資委將組織加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)租賃管理的信息化建設(shè)和應(yīng)用，組織開發(fā)電子登記系統(tǒng)、交易系統(tǒng)和監(jiān)測系統(tǒng)，對企業(yè)資產(chǎn)實施信息化管理，逐步實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)租賃動態(tài)登記和實時監(jiān)測，及時掌握企業(yè)資產(chǎn)的租賃情況。
企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合做好租賃管理信息系統(tǒng)的開發(fā)建設(shè)、數(shù)據(jù)對接等工作，共同推進(jìn)租賃管理信息化。
?。ǘ┩苿有畔①Y源的分析應(yīng)用。企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入開發(fā)利用信息資源，建立企業(yè)租賃資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，系統(tǒng)分析企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀、分布、特點及市場租賃情況，提高資產(chǎn)租賃決策效率；推動在租資產(chǎn)日常管理的信息化，利用信息系統(tǒng)加強(qiáng)在租資產(chǎn)管理，提高資產(chǎn)租賃管理水平。
九、強(qiáng)化監(jiān)督檢查
?。ㄒ唬┦袊Y委應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對企業(yè)資產(chǎn)租賃管理工作的指導(dǎo)，依法行使監(jiān)督職能。市國資委派駐企業(yè)的監(jiān)事會主席和監(jiān)事應(yīng)對企業(yè)資產(chǎn)租賃工作進(jìn)行監(jiān)督，對企業(yè)租賃管理制度的執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查。市國資委有關(guān)科室可通過審計、專項檢查等方式，對企業(yè)貫徹落實資產(chǎn)公開招租情況進(jìn)行監(jiān)督，推動企業(yè)規(guī)范租賃管理行為，擴(kuò)大公開招租范圍。
?。ǘ┢髽I(yè)紀(jì)檢監(jiān)察等部門應(yīng)當(dāng)對本企業(yè)的資產(chǎn)租賃工作進(jìn)行全過程監(jiān)督，對在租資產(chǎn)的日常管理情況進(jìn)行定期檢查，對租賃合同的履行情況進(jìn)行隨機(jī)抽查，查找問題，及時糾正，確保資產(chǎn)租賃管理工作規(guī)范有序。
?。ㄈ┢髽I(yè)應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)租賃情況納入企務(wù)公開范圍，向本企業(yè)職工公開，接受職工監(jiān)督。不適宜公開的，應(yīng)報一級產(chǎn)權(quán)監(jiān)管單位備案。
（四）企業(yè)相關(guān)責(zé)任人在資產(chǎn)租賃過程中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，濫用職權(quán)、玩忽職守，造成國有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，由有關(guān)部門按照干部管理權(quán)限依法依規(guī)追究黨紀(jì)政紀(jì)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
?。ㄎ澹┙灰讬C(jī)構(gòu)在企業(yè)進(jìn)場公開招租過程中弄虛作假或者玩忽職守，損害交易雙方合法權(quán)益或者造成國有資產(chǎn)損失的，依法追究交易機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人員的相應(yīng)責(zé)任。
十、其他
?。ㄒ唬┢髽I(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本指導(dǎo)意見，對已出租資產(chǎn)租賃合同進(jìn)行全面清理，發(fā)現(xiàn)存在顯失公平、租金明顯過低以及沒有約定承租期限等情形的，應(yīng)當(dāng)在3個月內(nèi)依法合規(guī)進(jìn)行清理。
本指導(dǎo)意見頒布施行后，企業(yè)資產(chǎn)重新招租或續(xù)租，按本指導(dǎo)意見執(zhí)行。
（二）企業(yè)自營的專業(yè)市場、大型城市商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等資產(chǎn)可根據(jù)有關(guān)政府政策、市場規(guī)律、行業(yè)發(fā)展特點參照本指導(dǎo)意見執(zhí)行。
（三）本指導(dǎo)意見由市國資委負(fù)責(zé)解釋。
（四）本指導(dǎo)意見自2021年1月25日起施行，有效期為2年。
瀘州市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會
2020年12月24日
